دلیل نوسانات بازار مسکن


اگرچه سهم غالب بازار مسکن تهران از خانه های بالای یک میلیارد تومان به واحدهای بالای دو میلیارد تومان رسیده است، اما معاملات نسبت به…

اگرچه سهم غالب بازار مسکن تهران از خانه های بیش از یک میلیارد تومان به واحدهای بالای 2 میلیارد تومان رسیده است، اما معاملات نسبت به سال گذشته دو برابر شده است که نشان می دهد افزایش قیمت ها نه تنها تاثیری در کاهش قیمت ها ندارد. از معاملات، بلکه در غیاب قوانین مالیات، هیجان سفته بازی و سفته بازی در بازار املاک و مستغلات هنوز حاکم است. کارشناسان معتقدند عواملی مانند انتظارات تورمی، کاهش بازدهی بورس و افزایش قیمت منابع ساخت و ساز در رونق مسکن موثر است.

در تیرماه امسال بیش از 67 درصد معاملات مسکونی شهر تهران مربوط به خانه های بالای 2 میلیارد تومان و حدود 80 درصد نیز واحدهای بالای 1.5 میلیارد تومان بوده است.

تیرماه سال گذشته که سطح قیمت ها کمتر از سطح فعلی بود، خانه های بالای یک میلیارد تومان 80 درصد معاملات را به خود اختصاص دادند. در تیرماه سال گذشته 5071 معامله در تهران انجام شد که امسال به 10294 معامله رسیده است. در واقع، با وجود افزایش قیمت ها، فروش دو برابر شده است.

بر اساس شاخص بانک مرکزی، قیمت هر متر مسکن در پایتخت در اولین ماه تابستان امسال به 41 میلیون و 704 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل 5.8 درصد و نسبت به ماه قبل 39 درصد افزایش داشت. همان ماه سال قبل معاملات نیز نسبت به خرداد ماه امسال 26 درصد کاهش داشته اما نسبت به تیرماه سال گذشته 103 درصد افزایش داشته است.

پروفایل های ذکر شده نشان می دهد که افزایش قیمت ملک در تهران نه تنها بر کاهش معاملات تاثیری ندارد، بلکه به عنوان یک عامل احساسی منجر به افزایش تمایل به سرمایه گذاری در این بازار می شود.

رشد 56 درصدی در معاملات سهام طی 20 سال

نوع معاملات در بازار مسکن از نوع سرمایه گذاری است، اما قدرت تقاضای مصرف کننده بر جهت گیری سرمایه تاثیر می گذارد. به عنوان مثال، اگرچه به گفته دلالان املاک، مصرف کنندگان متقاضی خرید ملک حضور پررنگی در این بازار ندارند، اما آمارها توضیح می دهند که سهم املاک طی 20 سال ساخت از 13.1 درصد در تیرماه سال گذشته به 20.5 درصد افزایش یافته است. درصد و در واقع نسبت به سال گذشته 56 درصد رشد داشته است. این پروفایل از یک سو کاهش تقاضای مصرف کننده را به تصویر می کشد و از سوی دیگر ممکن است نشانه ای از کاهش تزریق واحدهای آنلاک شده به بازار باشد.

براساس برخی آمارهای غیررسمی، ساخت و ساز در شهر تهران به حدود 2000 واحد در ماه می رسید، در حالی که در اوایل دهه 90 حدود 20000 واحد در تهران تولید می شد. سهم واحدهای بدون قفل در کل معاملات تهران در حالی به حدود یک پنجم رسیده است که اکثر خریداران به دنبال واحدهای نوساز هستند اما توانایی خرید ندارند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که اولویت اصلی خریداران، املاک با قیمت تمام‌شده است، اما سهم املاک کلنگی در معاملات هر ماه بیشتر می‌شود. در واقع تطبیق قدرت واقعی با سطح قیمت، جهت سرمایه گذاری در بازار املاک را تغییر می دهد.

افزایش تمایل به سرمایه گذاری در بازار مسکن تهران باعث شده تا این بخش طی سه ماه گذشته با سه افزایش متوالی 6.1 درصدی، 8.4 درصدی و 5.8 درصدی مواجه شود. این روند صعودی در شرایطی مشاهده می‌شود که بازار در اوج جابه‌جایی قرار دارد، اما تاثیر انتظارات تورمی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی بر بازار مسکن را نمی‌توان نادیده گرفت. به نظر می رسد با توجه به ثبات نسبی قیمت ارز، کاهش بورس و کاهش قیمت خودرو، بخشی از وجوه برای حمایت از ارزش ملک وارد بازار مسکن شده است.

برخی آمارهای غیررسمی نشان می دهد که در 13 روز از ابتدای مردادماه به دلیل رکود بازار خودرو و بورس، بازار مسکن از رونق نسبی برخوردار بوده است. متوسط ​​قیمت پیشنهادی هر متر مربع در مردادماه نسبت به تیرماه 4.1 درصد افزایش داشته است. فعالان بازار مسکن پیش بینی می کنند تعداد معاملات بالای 10 هزار معامله باقی بماند و این شرایط تا پایان شهریور ماه جاری خواهد بود.

دو حفره در مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر مشاغل خالی، وضعیت کلی بازار مسکن را به نفع سفته بازان و به ضرر مصرف کنندگان حفظ می کند. از حدود سه سال پیش که این قوانین توسط دولت و مجلس مطرح شد، به دلیل نبود زیرساخت ها و داده های کافی، اجرایی نشده است. بر اساس آخرین آمار ارائه شده از سوی سازمان امور مالیاتی، علیرغم شناسایی 568 هزار واحد خالی در 9 ماهه سال گذشته، میزان مالیات وصول شده از این واحدها در سه ماهه نخست امسال تنها 5 میلیون و 800 هزار تومان بوده است.

ظرفیت بازار مسکن در اطراف تهران تکمیل شده است

سعید لطفی، کارشناس بازار مسکن در تشریح وضعیت کنونی این بازار به ایسنا می گوید: گمانه زنی ها و گمانه زنی هایی که در حال حاضر در بازار مسکن شاهد آن هستیم، ناشی از عواملی مانند تورم، افزایش قیمت ارز و … است. آشفتگی بازارهای موازی و عدم ساخت و ساز به ویژه در هشت سال اخیر.

وی گفت: اقداماتی مانند مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه می تواند تا حدودی جلوی سفته بازی را بگیرد. اما قطعاً این برنامه ها باید با عرضه مطابقت تقاضا ترکیب شوند. این بدان معناست که ساخت و ساز باید توسعه یابد تا تعادل در بازار ایجاد شود.

فشار تقاضای مسکن به شهرهای اطراف هم کشیده شده است

لطفی تاکید کرد: آنچه در بازار مسکن شاهد آن هستیم این است که در کلان شهرها به ویژه تهران از سوی تقاضای مسکن فشار وارد می شود. اگر این تقاضا به صورت خرید یا اجاره تامین نشود، پدیده هایی مانند حاشیه نشینی، مسکن نامناسب، ساختارهای ناکارآمد، مهاجرت به حومه شهر و… را به دنبال دارد. البته به نظر می رسد شهرهای اطراف به ظرفیت رسیده و قیمت مسکن در آن مناطق نیز افزایش چشمگیری داشته است.

به گفته لطفی، دولت طرح نهضت ملی مسکن را با هدف ساخت یک میلیون واحد در سال در نظر گرفته است، اما ظاهرا این طرح با چالش هایی مواجه است که مهم ترین آن مربوط به کمبود سپرده به دلیل کمبود ظرفیت است. متقاضیان این در حالی است که با تورم بالای 50 درصدی مصالح ساختمانی ورودی مواجه هستیم. دولت اعلام کرده است که در ماه های آینده 100 هزار واحد را افتتاح می کند، اما این تعداد ممکن است پاسخگوی تقاضای موثر در بازار مسکن نباشد.

این کارشناس بازار مسکن ارائه تسهیلات مناسب از سوی دولت به بخش خصوصی برای تولید مسکن را پیشنهاد کرد و گفت: کاهش هزینه صدور پروانه، کاهش مالیات ساخت و ساز، ایجاد مالیات سفته بازی، کنترل قیمت مصالح ساختمانی و ایجاد مشوق ها. برای سازندگان می تواند روند ساخت و ساز را از پایین به بالا به بالا به پایین برساند. در چنین شرایطی می توان امیدوار بود که در میان مدت ثبات نسبی در بازار مسکن برقرار شود.

دیدگاهتان را بنویسید